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公寓大廈是大家共居的空間,樓上若是漏水,樓下家中就會開始下起小雨,是非常困擾的問題。若是長時間不處理,讓屋內的鋼筋接觸到水氣,則有可能影響屋子結構,造成住戶們的安全漏洞。

直觀上會覺得天花板漏水,就是因為樓上住戶浴室或廚房出了問題,但是公寓大廈管線錯綜複雜,公共管線可能與支管非常接近,因此無法果斷地判斷就是樓上住戶的問題。

若是遇到樓上漏水的情況,可以依照下列四個步驟處理:

一、漏水處理第一步:紀錄漏水狀況

若發現漏水情況,用照片、影片記錄漏水的影響範圍、地點以及時間,最好可以每天記錄,並請抓漏公司判斷究竟是哪條管線在漏水或是哪邊防水失效,並釐清管線是專有部分或是共有部分。

二、漏水處理第二步:釐清責任歸屬

(一)共同壁漏水責任

根據公寓大廈管理條例第12條:專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線,其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者,由該區分所有權人負擔。

也就是說與樓上住戶相連的天花板或是地板裡的管線經長久使用後自然破裂,修繕、費用由兩邊住戶共同攤銷,但若是因為其中一戶的行為導致漏水,那麼修繕責任與費用則由那一戶負責,例如:樓上進行裝潢工程時挖破水管,導致漏水,就要由樓上全權負責。

(二)公共區域、共用管線漏水責任

公寓大廈管理條例第10條:共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護,由管理負責人或管理委員會為之。

因此,屋頂、消防管線、灑水設備損壞的修繕責任為管委會應處理,費用則由社區的公基金支出,或由住戶持有共有部分比例分攤。

家中浴室、廚房漏水責任

若漏水管線在浴室、廚房,或是地板防水失效而造成漏水,因為是專用管線,因此維修費用、責任須由該住戶承擔。

三、 漏水處理第三步:估算修繕費用

確認好修繕責任歸屬誰後,接下來就要請抓漏業者到場進行現場評估,了解漏水情況後開立估價單。至於價格的部分,可以參考之前寫過的這篇文章。漏水嚴重程度從輕度到重度,費用不一,可能從兩萬到十四萬不等。

若雙方對價格無法有共識,則請抓漏業者製造鑑定報告,雙方對於彼此的鑑定報告還是存有疑慮時,則此報告可以做為日後上法庭用的資料。

四、漏水處理第四步:進行溝通調解

鄰居間遇到漏水糾紛,如果可以彼此達成共識、各退一步解決問題是最好的解決方式。若是後續雙方走上法院,既耗時、成本又大,還會傷了好鄰居之間的感情。

(一)討論如何維修漏水處

被漏水受影響的一方,可以找對方住戶一起尋求專業抓漏公司的協助、鑑定,找到出問題是水管漏水還是防水層失效,並讓對方住戶了解到漏水確實影響到生活以及房屋。一起對問題有共同的認知後,之後雙方協調修繕費用、責任會比較順利。

如果要確認是不是對方住戶的水管漏水,需要進入室內檢查,對方是拒絕,那該怎麼辦呢?

公寓大廈管理條例第6條第1項第2款: 住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線,必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時,不得拒絕。

所以對方住戶是不能拒絕入內檢查、修繕的,因此不論最終是不是該住戶的責任,都不能拒絕維修人員、管委會進入,若是他還是拒絕配合,建議可以交由法院判決。

(二)以律師函、存證信函通知對方維修漏水

如果口頭告知無效,可以寫存證信函或請律師撰寫律師函正式通知對方。此舉可以留下書面紀錄,需要在函內寫清楚漏水狀況、檢查結果、解決期限,以此紀錄可以避免對方推託,表示他沒有收到消息等。

(三)對方拒不修繕:提出民事訴訟要求修繕

對方還是拒絕修繕,可以去區公所調解委員會進行調解,若是依舊不處理,則可以向法院提出民事訴訟,依照法院判決結果,強制對方負責。

因為到了法院,恐怕漏水已經影響許久一段時日了,因此可以要求對方負責修繕費用外,也可以提出相關證明,主張對方應負責家中家具、家電以及裝潢損毀等費用,並須檢附鑑定單位付的維修報價單或是購買單據等。如果因為長期的糾葛造成精神損害,也可以請求對方進行精神賠償。

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